AfA-Rechner für Ferienwohnungen: Abschreibung & Steuervorteil berechnen

Der AfA-Satz hängt davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde:

Im Kaufjahr schreiben Sie monatsgenau ab. Kaufen Sie im April, setzen Sie 9/12 des Jahresbetrags an. Ist das Gebäude nachweislich in schlechterem Zustand, kann ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer und damit eine höhere AfA belegen.

Wichtig für Ferienwohnungen: Die degressive AfA von 5 % und die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) gelten nur für Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Ferienwohnungen dienen nach dem Steuerrecht der „vorübergehenden Beherbergung" und sind deshalb ausgeschlossen.

Den Kaufpreis teilen Sie in einen Grundstücks- und einen Gebäudeanteil auf. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, deshalb lohnt sich hier ein genauer Blick. Als Orientierung stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks finden Sie im Portal BORIS Ihres Bundeslandes.

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen die Bemessungsgrundlage. Sie werden im selben Verhältnis auf Grundstück und Gebäude verteilt.

Möbel, Küche und Geräte schreiben Sie über ihre übliche Nutzungsdauer ab, meist 5 bis 10 Jahre. Eine Einbauküche gilt als Einheit und wird über 10 Jahre abgeschrieben. Gegenstände bis 800 € netto pro Stück sind geringwertige Wirtschaftsgüter: Sie setzen sie im Jahr der Anschaffung komplett ab.

Renovieren Sie in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 % der Gebäudekosten (ohne Umsatzsteuer), behandelt das Finanzamt die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Statt sie sofort abzusetzen, verteilen Sie sie dann über die Gebäude-AfA – also über Jahrzehnte. Der Rechner zeigt Ihnen, wie viel Spielraum Sie bis zur Grenze haben.

Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung auch selbst, dürfen Sie die AfA nur anteilig absetzen. Außerdem prüft das Finanzamt dann, ob Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen. Vermieten Sie ausschließlich an Gäste, geht das Finanzamt grundsätzlich von einer Gewinnabsicht aus – solange Ihre Vermietungstage nicht mindestens 25 % unter dem örtlichen Durchschnitt liegen.

Neben der Abschreibung zählen auch laufende Kosten wie Kreditzinsen, Reinigung, Nebenkosten, Versicherungen, Provisionen von Buchungsplattformen und Ihre Verwaltungssoftware zu den Werbungskosten. Wie viel nach Steuern von Ihren Mieteinnahmen übrig bleibt, berechnen Sie mit unserem Ferienwohnung Steuerrechner.